一个说真话的学区房博主
用真实的数据说话
我的思考不一定全对，但希望对你有启发
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北京2026年3月二手房预计成交16500套左右，表现与历史同期相比，呈现“量升价稳但未超历史峰值”的特征，具体分析如下：
一、成交量对比：未达历史高点，但同比显著增长
二手房：截止2026年3月13日，北京二手房住宅网签量达6848套，环比上涨50.3%，同比上涨29.0%。这一数据虽高于2024年3月的14280套，但低于2023年3月的22192套（近十年峰值）和2025年3月的19233套，未突破历史最高点。
二、二手房挂牌量大中介前台展示123912套，价格表现：整体稳中有升，区域分化加剧
核心区域：西城、东城、海淀等区域价格坚挺，如西城均价12.33万元/㎡，环比微涨0.41%；海淀均价8.1万元/㎡，同比上涨1.21%。学区房和次新房价格企稳，租售比改善支撑业主“以租养息”策略。
外围区域：大兴、通州等区域价格承压，如大兴均价2.94万元/㎡，通州3.02万元/㎡，老旧小区和普通房源议价空间扩大，部分房源降价超10%。
整体趋势：二手房挂牌均价3.78万元/㎡，环比上涨1.77%，同比上涨14.85%；新房均价5.04万元/㎡，环比持平，同比上涨2.86%。价格分化明显，核心区优质资产抗跌性强，外围区域需“以价换量”。
三、政策驱动：短期刺激需求，长期效果待观察
政策松绑：非京籍家庭社保/个税年限放宽（五环内从5年降至2年，五环外降至1年），首套房贷利率降至2.95%，释放了部分刚需和改善需求。
市场反应：政策推动下，3月成交量显著回升，但议价空间仍存（如二手房议价空间环比扩大0.4个百分点），市场呈现“量升价稳”态势，未出现普涨。
长期挑战：供需矛盾突出，库存压力持续，政策效果需观察经济环境、收入预期及政策持续性。
四、市场情绪与趋势判断
短期：3-4月为传统旺季，学区房和刚需需求支撑市场热度，成交量有望维持高位，但价格分化将持续。
长期：市场进入“量稳价分”阶段，结构性机会为主。核心区优质次新房、学区房、地铁房等具备长期价值，而外围老旧房源需合理定价。若政策持续松绑（如利率下调、税费优化），可能推动市场缓慢修复，但需警惕宏观经济波动和收入预期变化对需求的冲击。
结论：北京2026年3月楼市在政策松绑下实现成交量同比显著增长，但未超越历史峰值（如2023年3月）。价格整体稳中有升，但区域分化加剧，核心区与外围表现迥异。短期市场热度延续，但长期趋势需观察政策持续性和经济基本面。购房者需结合自身需求（如学区、自住、投资）和区域特性（核心区vs外围）谨慎决策，避免盲目追涨或过度悲观。
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